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公共场所开业检测鉴定的工作范围
- 2019-02-23-

虽然公共场所开业检测鉴定 (USPAP)一直要求评估人员确定产生可信结果所需的工作范围,但近年来很明显评估师并没有完全理解充分发展这一过程的过程。在制定可信评估的工作范围时,有限与完整的概念评估和离境规则的使用给客户,评估师和评估审查员造成了混淆。为了解决这个问题,USPAP于2006年更新,后来被称为工作范围项目。在此之后,USPAP取消了离境规则和有限评估的概念,并创建了新的工作范围规则。在此,评估人员在每项任务开始时确定评估问题的六个关键部分:


客户和其他预期用户

预期使用评估和评估报告

价值的定义(例如,市场,取消抵押品赎回权,投资)

任何假设条件或特殊假设

评估分析的生效日期

主题属性的突出特点


基于这些因素,评估师必须确定所需的工作范围,包括要使用的方法,调查的范围以及适用的价值方法。目前,工作范围的最低标准是:


客户和其他用户的期望

执行类似任务的评估人员的行为

工作范围是任何评估过程的第一步。如果没有严格定义的工作范围,评估的结论可能就不可行。通过定义工作范围,评估师可以为给定用户和评估的预期用途正确地开发给定属性的值。“工作范围”的整个概念是为各方提供关于评估报告所做和不做的明确期望和指导; 并且已经完成了多少工作。


所有权利益类型

报告中还必须知道并说明正在评估的房地产“利息”类型。通常,对于大多数销售或抵押贷款融资,简单的利息正在被重视。简单的利息费用是最完整的权利包。然而,在许多情况下,以及在许多不遵守英国普通法或拿破仑法典的社会中,其他一些兴趣可能更为常见。虽然房地产有许多不同的可能利益,但最常见的三个是:

费用简单价值 - 房地产中最完整的所有权,在普通法国家中受制于国家保留的权力(税收,环境,领域和警察权力)

租赁费用价值 - 这只是租赁所征收的简单利息费用。如果租赁是市场租赁,则租赁费用值和费用简单值相等。但是,如果租户支付的费用多于或少于市场,则租赁费用持有人拥有的剩余部分加上租赁的市场价值可能比费用简单值更多或更少。

租赁价值 - 租户持有的权益。如果租户支付市场租金,则租赁权没有市场价值。但是,如果租户支付的费用低于市场,则支付的现值与市场租金的现值之间的差额将是正的租赁价值。例如,一家大型连锁零售商可以协商低于市场的租约,作为购物中心的主要租户。该租赁价值可以转让给另一个主要租户,如果是这样,零售租户对房地产有正面利益。


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