瑞安房地产连报名参拍都放弃了2025年5月26日3月3日，瑞安房地产（通告称，依照其与邦泰君安相合于瑞虹新城项目公司的股东订交，邦泰君安将行使认沽期权，向盛甫出售其于项目公司持有的31%股权，获取3100万元（群众币，下同）权力金。
此次生意的前情，要回溯至2017年8月9日。彼时，为了收购上海百丽房地产开荒有限公司（简称“上海百丽”），瑞安房地产公告通过全资子公司盛甫与邦泰君安、虹房制造一家项目平台公司。上海百丽旗下资产为瑞虹新城167A、167B地块。个中，167A为住屋用地，167B为商办用地。
此前，除了按持股比例注资外，邦泰君安为瑞虹新城平台公司分两次供给大约10.8317亿元有典质贷款。瑞安房地产则以31%的瑞虹新城项目公司股权行为认沽期权的标的资产，权力金为3100万元。
两边商定的信赖投资限日为8年，邦泰君安可正在信赖到期前60天里手权。邦泰君安选正在3月5日这个节点行权，比商定限日略微提早了一点，将3100万元落袋为安。
因为邦泰君安行权之后，盛甫对项目公司持股从49%上升至80%，股权比例发作大幅蜕化。此举会否触发前述两笔贷款的提前清偿，正在3月3日的通告里并未披露。据2017年通告，邦泰君安第一笔贷款6.5839亿元，利率7.539%，瑞安房地产的典质物为项目公司一概股权。第二笔贷款4.2478亿元，利率6.99%，典质物仍旧为项目公司一概股权并添加了虹房所供给的公司担保。
服从知爱人士的说法，目前项目公司营业一经根本结局，邦泰君安行为财政投资者，正在投资商定前提告竣撤退出，这对项目公司后续运营并无巨大影响。
有解析人士指出，信赖解决人提前行权，往往意正在下降危害敞口。目下房地产墟市处境繁复，贸易资产估值处于调节周期，加倍是市集正在开业前几年的造就期内资金占用量大，潜正在投资危害有所上升。
回看邦泰君安所退出的项目公司，瑞虹新城167A地块早已开荒成住屋即瑞虹新城十期臻庭， 并已于2022年中旬售罄。
据瑞安房地产2023年年报，当期结转的物业发售席卷上海瑞虹新城167A地块，已售修设面积8.58万平方米，均匀售价11.98万元/平方米，发售收入94.27亿元。
瑞虹新城167B地块则是商办用地。据上海市虹口区群众政府官网披露，该项目申请了两次装备工程打算计划的有用期延期，第一次是正在2022年8月1日。第二次是正在2023年8月7日，该项目再次申请延期至2024年8月23日。
2023年财报显示，瑞虹新城167B地块正在集团生长中的贸易物业名单中，项目总修设面积11.9万平方米，席卷办公楼修设面积10.7万平方米、零售修设面积1.2万平方米，瑞安房地产权力占比49%，应占修设面积5.83万平方米。
这块地的界限正在瑞安房地产2023年141.23万平方米的贸易土储内部，占比不高。但从2017年制造项目公司着手，该项目资历两次延期，客观前提的蜕化显而易见。
从墟市层面来看，瑞虹新城板块内商办物业略显饱和。戴德梁行数据显示，2024年上海甲级写字楼供应井喷，新增约80万平方米供应，重要荟萃正在黄浦区、虹口区及徐汇区新兴板块。这从一个侧面响应了虹口区主旨板块瑞虹新城的商办供应压力。
虹口区政府网站阔别于2024年10月23日、2025年1月20日宣告通告，对瑞虹新城板块的筹办举办调节，个中便涉及167B地块。依照最新公示，167B地块的用处从原先筹办的商办用地(C2C8)转换为三类住屋用地(Rr3)。
业内人士解析，虹口区政府筹办部分琢磨到目前板块商办物业供应量较大，加之潜正在的租赁压力，以是决意从新审视其用处。能够说，这一转换，也有助于优化土地资源装备，同时也是对都邑生长需求的踊跃呼应。
假使目前尚无公然音讯显示政府对瑞虹新城167B地块举办了收储，然而，从政府对167B地块所正在板块筹办转换的公示来看，167B地块被收储从新出让的概率额外大。这也就不难明白此时邦泰君安行权退出项目公司的逻辑了。
上海2025年一批次土拍中，瑞虹新城大板块中新出了一宗宅地，与瑞虹新城十期一块之隔。原来业内对付瑞安房地产络续拿地的呼声甚高，但出人意思的是，瑞安房地产连报名参拍都放弃了。
2月20日，央企金茂和新加坡庆隆纠合体以89.63亿元拿下了瑞虹新城的新地块，服从计容面积算出来的楼面价为11.7万/平方米，再换算到最终可售楼面价约正在12.5万元 /平方米驾御。若算上修设本钱、精装修本钱、资金本钱、发售及解决用度和各项税费等，以盈亏平均算计均价正在18.41万元 /平方米驾御的秤谌。据中介门店音讯，瑞虹新城现房二手房均价一期为9万元/平方米，第九期为18万元/平方米，二手房溢价才智可睹一斑。
解析财报数据可睹，2023年瑞安房地产合约物业发售额为113.96亿元，同比大幅省略58%。2024年上半年的合约物业发售额约6.23亿元，同比省略86%。
现金流方面，2023岁尾，公司现金及银行存款降落33%至约89.17亿元，个中受限资金较众，不受限现金及银行存款仅有约37亿元，而一年内需清偿债务达120.13亿元，不受限现金短债比仅为0.3。公然音讯显示，瑞安房地产存续的三只美元债总额为13.89亿美元，个中一只发行界限为5亿美元的6.150%美元债将于2025年8月24日到期。
面临压力，瑞安房地产通过典质资产的体例融资，以至不吝蚀本出售资产回笼资金。2023年12月29日，瑞安房地产将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元卖给众人保障。这笔生意配置了股权回购条件，年利率为8%，相当于一笔用股权做质押的融资，以换取现金流。2024年3月，瑞安房地产以1.05亿元将上海蟠龙寰宇的旅馆物业卖给上海青浦徐泾，耗费240万元。2024年11月，瑞安房地产引入中邦人寿等投资者，筹资81亿元重组了上海创智寰宇两家项目公司的股权。2025年2月，闵行区政府网站公示，瑞安房地产拟出让旗下上海召稼楼城中村改制项目30%股权给上海南虹桥投资开荒（集团）有限公司。
